Nous avons le plaisir de rencontrer Patrick Richard, directeur général du fonds immobilier Procimmo Swiss Commercial Fund, qui gère avec ses associés pour 1.4 milliards d’actifs, principalement dans l’immobilier commercial. Il partage avec Immodating sa vision de la gérance de demain et ses attentes quant aux gérances.

Rappel des faits:

  • Procimmo SA gère 4 fonds: 2 fonds commerciaux (dénommés P1 et P2), 1 fonds résidentiel (Immo 56), et 1 fonds industriel (Streetbox), avec un total de 1.4 milliards d’actifs sous gestion et plus de 120 bâtiments. Les immeubles sont situés principalement en Suisse romande et de plus en plus en Suisse alémanique.
  • Le fonds le plus connu de Procimmo, celui appelé P1, détenait au 31 décembre 2013 pour CHF 800 millions d’immobilier commercial pour une fortune nette de 600 millions (VNI/action: CHF 124.20), avec des revenus locatifs d’environ CHF 50 millions par an et un résultat net d’environ 25 millions.

Vous trouverez ci-dessous des morceaux choisis et édités de notre entretien. Photo: Studio The Cube / S. Dubouchet. Bonne lecture!

Quelle était votre vision initiale pour Procimmo lors de sa création en 2007?

Il s’agissait de créer des véhicules de placement défiscalisés sur l’immobilier commercial et industriel en Suisse, avec une gestion active des immeubles. Défiscalisé car le fonds opère dans les pré-requis pour que ses investisseurs ne paient pas d’impôts sur la fortune ou sur les dividendes.

Il y a d’autres fonds commerciaux, qu’est-ce qui vous différencie?

Sur le fonds P1, notre stratégie se résume de la manière suivante: (1) immobilier commercial, (2) gestion entrepreneuriale, (3) localisation périphérique, (4) Suisse romande 80% / Suisse allemande 20%, (5) loyers modérés, et (6) haute modularité des bâtiments.

La notion de localisation périphérique est importante. Nous n’achèterons pas un bâtiment au centre de Lausanne qui ne rapporte que 3.5% mais plutôt des bâtiments à Renens, à Bussigny, à Yverdon, qui ont un rendement potentiel de l’ordre de 7 à 8%. Un bâtiment qui est à moitié vide en périphérie, si vous le louez, si vous le remodelez, si vous le rénovez etc., vous avez la possibilité de créer de la plus-value immobilière et c’est ce qu’on fait.

Après 5 ans de constitution du portefeuille du fonds, vous entrez dans sa phase d’optimisation, de quoi s’agit-il?

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Dés le départ, nous avions annoncé vouloir un capital entre 500 et 600 millions parce qu’une fois que vous dépassez ces montants là – un capital de 1, 2 ou 3 milliards – vous n’arrivez plus, par votre travail, à avoir un gros impact pour vos investisseurs. Autant refaire un nouveau fonds avec de nouveau une courbe de croissance pour garder cet impact.

Sur le P1 on est exactement à ce moment là, c’est-à-dire qu’après 5 ans à constituer le portefeuille on va commencer à faire rouler le portefeuille et l’optimiser: vendre un certain nombre d’actifs qu’on a réussi à mettre en valeur et retravailler les objets sur lesquels il y a du potentiel. On a commencé cette année et c’est une approche totalement différente de ce qu’on faisait jusqu’ici.

C’est pour cela que vous avez décidé de faire gérer votre portefeuille auprès de gérances externes?

Effectivement. Pendant les premières années, Procimmo a fait tout le travail de la gérance en interne. Mais on s’est rendu compte que c’est dans le suivi des travaux et dans la commercialisation des espaces vacants que notre équipe avait le plus grand impact. Notre valeur ajoutée n’est pas tellement dans la gérance des bâtiments, parce que ça c’est un travail technique et relativement répétitif qui peut être externalisé.

Comment avez-vous choisi vos prestataires de gérance ?

PATRICK-RICHARD-PROCIMMO-0039Nous avons certains critères pour sélectionner les gérances avec lesquelles travailler :

  • Procimmo ne peut pas travailler avec toutes les gérances,
  • Nous avons des besoins en termes de traitement informatique et de reporting régulier,
  • Il y a un critère de proximité, c’est-à-dire que nous n’allons pas travailler avec une gérance à Berne pour un bâtiment à Lausanne,
  • Nous avons nos particularités en terme de processus et d’attente quant à nos prestataires, et
  • Procimmo apporte un certain volume et s’attend donc à un certain prix.

Dans la liste de vos gérances, on en trouve plusieurs à Lausanne par exemple, pourquoi avoir plusieurs interlocuteurs dans une même zone géographique?

Les gérances sont bien souvent des apporteurs de bâtiments, des apporteurs d’affaires si vous voulez, donc on veut soigner la relation. Deuxièmement, si une gérance avec laquelle nous travaillons déjà nous apporte un bâtiment, nous allons avoir tendance à lui laisser la gérance.

Gérances prestataires de Procimmo SA, fonds P1 et P2, par ordre alphabétique au 31 décembre 2013:
De Rham & Cie SA (Lausanne)
Espart Liegenschaften Verwaltung AG (Jona)
Fidimmobil SA (Neuchâtel)
Fiduciaire Jaques SA (Sainte-Croix)
Foncia Jura (Delémont)
Foncia Geco Les Bains SA (Yverdon)
Foncia Valais (Sion)
Meili Unternehmungen AG (Zollikon)
Naef Immobilier Lausanne SA (Lausanne)
Privera AG (Gümligen)
Gérances prestataires de Procimmo SA, fonds Immo56, par ordre alphabétique au 30 septembre 2013:
Adimmo AG (Bâle)
Bernard Nicod SA (Lausanne)
Bory & Cie Agence immobilière SA (Genève)
De Rham & Cie SA (Lausanne)
Foncia Geco Chablais SA (Aigle)
Foncia Neuchâtel SA (Neuchâtel)
immoveo GmbH (Bienne)
Moser Vernet & Cie (Genève)
Naef Immobilier Lausanne SA (Lausanne)
Naef Immobilier Neuchâtel SA (Neuchâtel)
Régie Duboux SA (Lausanne)
Régie Zimmermann SA (Genève)
Weck, Aeby & Cie SA (Fribourg)

Comment évaluez-vous la performance de vos gérances ?

Nous avons différents critères. Les principaux sont la capacité de résoudre les difficultés des locataires et de trouver des solutions. Pour cela il faut des gens proches du terrain qui connaissent l’immobilier commercial. Le taux de contentieux est un indicateur important. Il y a aussi le respect des budgets pour les travaux, les délais des décomptes de chauffages et des frais accessoires, le délai de paiement des factures. Au final, c’est avant tout une question de fiabilité : savoir que sur tous ces éléments je dois pouvoir compter sur les régies.

Au final, c’est avant tout une question de fiabilité

Quel est votre vision sur la gérance de demain et vos attentes comment client ?

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Je ne peux pas dire aujourd’hui qu’il y a des bonnes ou des mauvaises gérances parce que la qualité de la gérance repose beaucoup sur la qualité du gérant. Il y a des gens qui sont supers et il y en a des mauvais. Quoi qu’on fasse, vous pouvez tout faire avec un bon et rien avec un mauvais. Une des problématiques des gérances aujourd’hui c’est que les collaborateurs tournent beaucoup, soit à l’intérieur de l’organisation soit vers une autre société. Pour nous, c’est un vrai problème parce qu’on perd la continuité dans la relation avec les locataires et avec nos équipes internes. Quelqu’un avec qui vous avez travaillé pendant 2 ans c’est déjà énorme pour une gérance. Or, ce n’est pas suffisant pour nous.

Une des problématiques des gérances aujourd’hui c’est que les collaborateurs tournent beaucoup

Pour cette raison, nous mettons actuellement en place une plateforme informatique, une base de données, avec des données qui viennent des gérances mais aussi des banques, des experts, etc., pour disposer d’une information complète et à jour sur nos immeubles. Les gérances vont continuer à faire leur travail et contribuerons à cette plateforme. L’objectif est de nous permettre d’être meilleur et de compenser là où on a des (moins) bons gérants. Autrement dit, la régie du futur c’est une régie qui est capable de m’apporter les informations dont j’ai besoin de manière encore plus standardisée qu’aujourd’hui.

La régie du futur [sera] capable de m’apporter les informations dont j’ai besoin de manière encore plus standardisée qu’aujourd’hui.

Aimeriez-vous que le dossier du locataire accepté soit joint à ces informations sur vos immeubles ? Les régies qui utilisent le dossier de location en ligne d’Immodating pourraient automatiquement vous transmettre le dossier par exemple.

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Cela pourrait être intéressant. On fait parfois des due diligence sur certains gros locataires pour évaluer leur solidité financière, et on conserve des informations. Mais de manière systématique on ne l’a encore jamais fait et on ne s’est pas encore posé cette question.

Procimmo a quand même près de 5000 locataires donc ça fait du volume. Nous pourrions utiliser ces informations pour faire des statistiques par rapport aux mauvais payeurs – afin de voir quelle était l’information sur la capacité de payer qu’on avait à la base et le résultat par la suite.

Nous pourrions utiliser ces informations pour faire des statistiques par rapport aux mauvais payeurs

Ce que j’aimerais en tous cas c’est que ma régie ait le dossier de location à disposition et que si j’ai une question à lui poser par rapport à un locataire en lui disant « qu’est-ce que tu avais fait pour celui-ci ? », elle puisse me sortir l’information de manière efficace et structurée. C’est important pour nous.

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Conseillez-vous d’investir dans Procimmo et si oui dans lequel de vos fonds ?

Je conseille d’investir dans Procimmo car nous avons un sous-jacent qui est excellent, une capacité à délivrer un rendement au dessus de la moyenne, et ce rendement est exempt d’impôts. Vraiment, nous avons des trésors dans des bâtiments avec des droits à bâtir qui ne sont pas exploités et des surfaces qu’on peut facilement mettre en valeur. C’est donc un bon investissement, car il est stable et distribuera un rendement régulier. Si vous voulez davantage de plus value, prenez du P2 parce qu’on est au début d’une histoire. Il offrira moins de dividendes au début mais davantage de plus-value sur la durée.

Comme dirigeant, quel est votre principal défi pour l’année qui vient ?

Assurer la croissance de la société, en mettant les bonnes personnes aux bons endroits (ndlr : Procimmo SA compte 35 employés) et poursuivre l’optimisation de la gestion du portefeuille acquis.

A titre personnel, qu’aimez-vous dans votre travail ?

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Ce que j’aime c’est qu’on a deux types de clients:  nos investisseurs et nos locataires. Dans les deux cas, nous devons nouer des relations de confiance avec ces clients et répondre à leurs attentes. Pour les investisseurs, il s’agit de la transparence et du rendement. Pour les locataires, il s’agit de s’adapter à leurs besoins. De plus, j’aime voir des entreprises – puisqu’on est dans l’immobilier commercial – qui se développent, qui réussissent, qui marchent, qui grandissent, ce sont de jolies histoires qui font plaisir à voir.

Un dernier mot pour la fin ?

Je suis absolument persuadé qu’il y a d’excellentes opportunités dans l’immobilier suisse aujourd’hui. Il y a des niches de travail qui sont encore peu ou pas exploitées et c’est là-dedans que Procimmo aimerait aller. Que cela soit dans le domaine des infrastructures, dans le domaine des partenariats privés/publics, pour construire des immeubles qui ont une utilisation publique, ou bien dans le low-cost. Il y a vraiment des choses à faire aujourd’hui en Suisse dans l’immobilier.

Merci à Monsieur Richard et au fonds immobilier Procimmo pour cet entretien sur la gérance de demain avec Immodating. Qu’en avez-vous pensé? N’hésitez pas à réagir dans les commentaires.

EDIT 10.07.2014: Ajout des gérances de Procimmo SA sur le fonds Immo56.
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