Nous avons eu l’honneur d’être reçu par Arnaud de Jamblinne, Directeur Général de La Foncière. L’entretien exposa la vision stratégique d’un des plus grands fonds immobiliers de Suisse Romande, et sa perspective sur la gérance de demain. Exclusivité, La Foncière dévoile à Immodating  comment elle évalue ses prestataires de gérance.

Pour rappel, La Foncière est l’un des plus grands fonds immobiliers de Suisse Romande.

  • Au 31 décembre 2013, le fonds détenait CHF 1.1 milliards d’actifs (CHF 765 millions d’actifs nets) investis principalement dans le résidentiel (60% résidentiel, 14% Commercial, 26% mixte) avec plus de 4’000 appartements, et générait près de CHF 75 millions d’états locatifs pour un résultat total de CHF 42 millions.
  • En terme géographique les actifs sont situés sur Vaud et Genève principalement, respectivement 46% et 37%, et dans une moindre mesure ailleurs en Suisse (VS 5%, NE 4%, FR 4%, ZH 3%).
  • Le fonds a délivré de solides performances au cours des dernières années en absolu et par rapport au benchmark de la directive SFAMA: 2.11% sur 1 an (vs. -2.57% benchmark), 20.45% sur 3 ans (vs. 9.00% benchmark), 47.25% sur 5 ans (vs. benchmark 32.77%).
  • Une levée de fonds est en cours de réalisation auprès du public afin de procéder à des investissements et réduire l’endettement.

Vous trouverez ci-dessous des morceaux choisis et édités de notre long entretien. Photo: Sébastien Dubouchet. Bonne lecture et n’hésitez pas à réagir dans les commentaires!

Dans le prospectus de votre levée de fonds, vous y mentionnez spécifiquement les surélévations, est-ce un choix stratégique?

Oui, effectivement. La Foncière fête ses 60 ans cette année et dispose d’un patrimoine à mettre en valeur. L’analyse de notre portefeuille et des données historiques a montré que si nous achetions des immeubles dans le marché actuel, un marché cher, le rendement qu’on obtiendrait serait inférieur à la moyenne de notre portefeuille actuel. Les surélévations c’est une façon de créer de la valeur additionnelle: c’est comme une acquisition qu’on viendrait poser sur le toit d’un immeuble. Leur rentabilité pour La Foncière est supérieure à ce que nous trouverions dans le marché externe. Nous avons une série de projets en cours et d’autres dans le pipeline. Mais ces projets doivent être financés par une nouvelle source parce que notre taux d’endettement augmenterait trop si on les exécute tous, d’où cette levée de fonds.

Genève-FrancoisRuchon

Vous faites peu d’acquisitions pour l’instant. Mais quand vous en réalisez, comment choisissez-vous la gérance?

Quand on achète un objet il y a déjà une régie qui est en place. Dans la plupart des cas La Foncière lui laisse la gérance. C’est une façon de garder la ligne ouverte avec la régie, c’est une relation commerciale. En pratique, nous travaillons avec une quinzaine de régies (ndlr: listées ci-dessous par ordre alphabétique et par canton avec le pourcentage que le canton représente pour La Foncière fin 2013). Elles se sont ajoutées au gré des acquisitions.

Vaud (46%)Genève (37%)Valais (5%)
Cogestim SA (Lausanne)Brolliet SA (Carouge)Comptoir Immobilier SA (Sion)
Gendre & Émonet Gérance & Fiduciaire SA (Montreux)Naef Immobilier Genève SA (Genève)
Patrick Bobst Régie Immobilière SA (Yverdon-les-Bains)Pilet & Renaud SA Agence Immobilière (Genève)
Privamob SA (Lausanne)Société Privée de Gérance SA (Genève)
Régie Braun SA (Lausanne)
Régie Luginbühl (Morges)
Rytz & Cie SA (Nyon)
Neuchâtel (4%)Fribourg (4%)Zurich (3%)
Optigestion Services Services Immobiliers SA (Peseux)Agence Immobilière Weck, Aeby & Cie SA (Fribourg)Intercity Verwaltungs AG (Zurich)
Gruyère Immo SA (Bulle)

Liste des gérances immobilières mandataires de La Foncière, au 30 septembre 2013

D’une manière générale, nous avons constaté c’est que c’est avec les gérances de taille intermédiaire, les Brolliet, Pilet-Renaud, Cogestim, Privamob, Braun et autres, que nous travaillons le mieux. Il s’agit de PME familiales qui sont proches de leurs immeubles et qui sont suffisamment importantes pour avoir les outils et répondre à notre demande. Une gérance qui est toute petite ne va pas réussir à répondre aux garanties que nous demandons ou n’en aura pas la capacité. Et les toutes grosses sont moins à même de s’adapter à nos exigences particulières car elles imposent leur propre modèle.

C’est avec les gérances de taille intermédiaire que nous travaillons le mieux.

Votre approche est-elle si différente par rapport à un autre fonds ?

Nous agissons vraiment en propriétaire professionnel. Ca veut dire que par rapport au privé, nous suivons l’activité au quotidien. C’est ça qui fait notre succès, être proche des immeubles. Quand un objet devient vacant, on veut le savoir quasi immédiatement par exemple. On a une liste avec tous les résiliés annoncés et une autre qui est toute petite avec les vacants. Avant d’arriver à la date fatidique, on veille aux relocations et s’il y en a une régie qui laisse trainer un dossier on appelle directement pour savoir ce qui se passe.

Malgré cela, ce sont nos régies qui font interface avec le locataire : elles encaissent les loyers, elles sont en charge des locations. Elles sont l’extension de notre bras dans les marchés parce que Sion ne réagit pas de la même façon que Neuchâtel ou que Genève. Donc pour rester bien en phase avec les marchés, il faut des censeurs. Les régies sont nos censeurs sur place.

Arnaud de Jamblinne du fonds immobilier La Foncière

Comment évaluez-vous vos gérances, quels sont vos critères?

De façon schématique, il y a 3 secteurs à évaluer dans la performance d’une gérance: la location, le contentieux et les travaux. Pour qu’une régie soit optimale il faut qu’elle soit bonne dans les 3 métiers. Concrètement, nous les évaluons en interne de manière annuelle au travers d’un questionnaire qui est transmis vierge à chacun de nos collaborateurs au sein de nos services. Les 4 critères que nous avons mis en place sont (1) Qualité du Service, (2) la Gestion Technique, (3) la Gestion Locative, et (4) la Gestion Financière. Chacun marque sa note de 1 à 10 pour les aspects qui le ou la concerne. Cela donne ensuite une note générale qui est ensuite adaptée par la Direction pour établir ce classement.

Les 4 critères que nous avons mis en place sont la Qualité du Service, la Gestion Technique, la Gestion Locative, et la Gestion Financière.

Quel est l’objectif de l’évaluation de vos gérances et qu’en faites-vous?

Réaliser cette évaluation interne nous permet d’avoir une vision globale de la régie. Au sein de La Foncière certains s’occupent plus du locatif, d’autres de la comptabilité, d’autres des rénovations, et ce processus permet déjà de dévoiler quelle est l’appréciation que chacun a de la régie. Dans mon cas, j’aurai par exemple affaire à une personne de contact au sein de la régie, qui est très aimable et réactif, mais la personne qui s’occupe des données comptables a peut-être affaire à quelqu’un du côté de la régie qui est moins agréable ou laisse trainer le dossier.

On leur dit, vous êtes excellent là, par contre on aimerait bien s’il y a possibilité changer telle ou telle chose.

Et c’est bien sûr aussi l’occasion d’identifier les éventuels manquements. Lors de nos réunions annuelles avec les gérants nous leur faisons part de notre appréciation. On leur dit, vous êtes excellent là, par contre on aimerait bien s’il y a possibilité changer telle ou telle chose. Nous leur donnons leur classement s’ils le demandent. Certains pensent qu’ils sont très bons et en fait ils ne le sont pas tant que ça. Et d’ailleurs ce ne sont pas toujours les mêmes qui restent en haut du classement, car en fonction des services vous avez du personnel qui change, tel service devient moins bon, et puis ça repart, ça permet de remonter.

Arnaud de Jamblinne du fonds immobilier La Foncière précise

Auriez-vous une anecdote sur le bon travail d’une gérance ?

Plus qu’une anecdote, j’ai un exemple positif récent où une gérance a fait preuve d’ingéniosité. Nous avions une surface commerciale pas évidente à louer, et la régie en réfléchissant, s’est dit qu’on pourrait la proposer à un locataire qui est déjà dans l’immeuble.. S’il accepte, on le bouge et puis on joue aux chaises musicales, ce qui re-dégage sa surface qui sera plus facile à louer. La surface commerciale vide est un peu « spéciale » mais convient à son activité. Autrement dit le gérant n’est pas resté à attendre que le téléphone sonne après avoir mis une annonce dans le journal – il a trouvé une solution ingénieuse.

Mon thème c’est la gérance de demain et comme fonds immobilier, vous êtes le client par excellence. Comment voyez-vous évoluer les gérances?

Une des choses que nous aimerions, c’est un meilleur contrôle et une meilleure efficacité dans la gestion des charges annexes. Typiquement, les consommations d’eau, d’électricité, de chauffage influencé par le comportement du locataire. Nous constatons lorsque de visites d’ immeubles que les fenêtres oscillo-battantes sont ouvertes et le radiateur  chauffe au maximum en dessous, etc. Si on  faisait payer, au locataire, sa consommation directe, je vous garantis que cela changerait. Aujourd’hui, il ne s’en rend pas compte, car il est pris dans la masse.

Mais la facturation de la consommation directe n’est pas quelque chose qui est dans les mœurs. . Il y a encore une sacrée résistance et c’est vrai que mesurer de façon individuelle c’est un peu une usine à gaz. Il faut  aussi des compensations parce que celui qui est  au milieu de l’immeuble, il est chauffé par celui qui est au dessus ou en dessous, idem pour l’ascenseur, etc.  Je suis sûr pourtant qu’on pourrait trouver à responsabiliser le locataire dans sa consommation.

Je suis sûr pourtant qu’on pourrait trouver à responsabiliser le locataire dans sa consommation.

Vous dites que pour la régie le client c’est nous. En fait, le locataire est extrêmement important car c’est le point de départ de tout le processus financier. Tout part des loyers. Et les loyers ils sont payés par qui? Par les locataires. Si la régie est en conflit avec le locataire, cela ne facilite pas la relation. Cela veut dire que le locataire doit être bien accueilli par la régie pour pouvoir entrer et puis ensuite devenir un bon contribuable au niveau loyer.

La Gérance de Demain pour La Foncière

Sur ce thème de la gérance de demain, que pensez-vous de l’innovation d’Immodating, le dossier de location en ligne et les mariages de candidats? Pourquoi pensez-vous que cela n’a pas encore été plus adopté par les gérances?

Je pense qu’Immodating est très intéressant. Permettre à un locataire de regrouper l’ensemble de ses données une fois et puis d’avoir son dossier à disposition pour l’envoyer, je trouve ça excellent. Il n’y a pas d’inconvénients, au contraire. Pour lui c’est bien, et ça l’est pour la régie puisqu’elle a tous les documents et qu’elle gagne du temps. C’est une relation win-win.

Si Immodating n’a pas encore été introduit de manière systématique, je pense que c’est une question des priorités des régies et à cause de la résistance au changement. On est habitué, on aime bien faire comme on en a l’habitude. La résistance au changement est certainement un gros facteur, tout comme un marché où la demande est supérieure à l’offre.

Immodating est très intéressant. Pour [le locataire] c’est bien, et ça l’est pour la régie puisqu’elle a tous les documents et qu’elle gagne du temps. C’est une relation win-win.

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Quel est le principal défi pour La Foncière en 2014 ?

Le défi qu’on a cette année, en plus de continuer à bien gérer notre parc actuel, c’est cette levée de capital. Comme il n’y en a pas eu depuis 1977, c’est une nouveauté et il faut qu’on la mène à bien avec les placements qui vont avec. Cela passe par les autorisations de construire qui ne sont pas encore toutes  obtenues. Or là nous ne sommes pas les seuls à tirer les ficelles parce que nous avons en face de nous des autorités et des personnes qui peuvent faire  opposition. Notre défi est d’arriver à mener à bien tous les projets qui sont dans le pipeline. Bien sur, ça ne se fera pas sur 2014 mais sur les 3-4 prochaines années.

Plus personnellement, Monsieur de Jamblinne, qu’est-ce qui vous donne le plus satisfaction dans votre travail ?

Ce que j’aime le plus c’est le contact avec l’immeuble, c’est la valorisation des immeubles. C’est de le voir quand vous êtes sur le chantier. Ce matin j’étais avec une entreprise pour faire des choix de matériaux sur une surélévation. La semaine dernière, on était à Pully avec un très gros investisseur qui demandait – est-ce qu’il y a encore du potentiel dans votre parc ? Alors on a fait une tournée pendant une journée, on est passé d’immeuble en immeuble, le but étant de lui montrer tout le potentiel qu’il y a encore dans l’immeuble, à savoir revalorisation de loyers, exploitations des combles, etc. Tout ça avec un porte-feuille d’immeubles très bien situé en ville. Et ça c’est vraiment ce qui me fait vibrer.

Arnaud de Jamblinne du fonds immobilier La Foncière souriant

Et qu’est-ce qui tend à vous irriter?

La mauvaise foi (des locataires, des tiers ou des autorités), l’emprise de l’administration  sur les mises en valeur. Lors d’une rénovation récente, on a du attendre des mois l’accord de la commune sur une couleur, ça me rend juste fou ! Parce qu’il faut travailler avec la météo, si les délais ne sont pas respectés on perd 4 mois pendant l’hiver. C’est de l’argent qui est jeté par les fenêtres à cause de la sur-réglementation.

Un dernier mot pour la fin?

Je vais plaider pour ma paroisse. Je pense qu’il y a une valeur ajoutée à être investi dans l’immobilier à travers un fonds qui optimise la gestion (la façon dont nous on le fait), plutôt que d’essayer soi-même de réinventer la roue quand on a une petite caisse de pension ou qu’on a quelques immeubles. Ces personnes vont forcément moins bien gérer que nous sur la durée. Il y a aussi l’accessibilité dans le sens où on n’a pas besoin de mettre des millions, on peut y aller déjà à partir de 1000 Francs (ndlr: l’action de La Foncière est cotée autour des 800 CHF). Et bien sûr, il y a la répartition des risques – la caisse de pension qui achète un immeuble pour 20 millions se retrouve alors avec un risque complètement concentré. Alors que si elle met 20 millions dans un fonds, elle est répartie sur l’ensemble du parc. Et elle peut investir dans plusieurs fonds bien sûr. Tout cela plaide selon moi pour l’immobilier indirect.

Merci à Monsieur de Jamblinne et à La Foncière pour cet interview fort intéressante. Et vous, qu’en avez-vous pensé? Réagissez dans les commentaires!

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