Le meilleur format de gérance selon le Fonds Immobilier Romand

• Fin 2013, le Fonds Immobilier Romand  détenait CHF 1.0 milliard d’actifs immobiliers. Sa fortune nette s’établissait à près de CHF 800 millions et il générait 62 millions de revenus locatifs pour un bénéfice net de 24 millions.
• Le portefeuille, plus de 130 immeubles et 3500 logements, est pour la grosse majorité constitué d’immeubles d’habitation (79%) et d’immobilier à usage mixte (17%). Sa localisation est exclusivement romande et en particulier lémanique, sur le canton de Vaud (84%) ainsi qu’à Genève (5%), Fribourg (5%), en Valais (5%), et à Neuchâtel (1%).
• Fondé en 1953, la performance boursière du FIR  s’est élevée au 30 juin 2014 à 4.7% par an sur 10 ans et à 6.1% par an sur 5 ans, ce qui en fait l’un des fonds immobiliers les plus performants en Suisse.

Vous trouverez ci-dessous des morceaux choisis et édités de notre long entretien. Photo: Studio The Cube / S. Dubouchet. Bonne lecture!

Quelle était la vision initiale du FIR et qu’explique sa grande performance?

Nous sommes heureux de fournir une telle performance à nos investisseurs. Je vois 3 facteurs qui font ce succès:
1. D’abord c’est le reflet de la conjoncture immobilière sur le marché romand qui a été porteuse ces dernières années ; peut être davantage que dans d’autres régions.
2. Ensuite, cela est dû à la qualité des immeubles en portefeuille qui sont tous très bien situés dans les régions de l’arc lémanique.
3. Enfin je dirais que le FIR a un style de gestion très professionnel et pragmatique, très axé sur le « terrain », immeuble par immeuble, avec un grande attention aux détails et un suivi continu des régies.

Quelle est la stratégie du fonds ?

Notre stratégie est orientée systématiquement sur le long terme et consiste à acquérir des bâtiments bien situés qui permettent de garantir une stabilité des revenus locatifs dans la durée. Très concrètement, si un immeuble nous est proposé avec des loyers au delà du prix du marché, le FIR ne rentrera en principe pas en matière car ces loyers ne pourront pas être maintenus dans le temps. En un mot, nous recherchons davantage la stabilité des revenus qu’une plus-value sur le court terme. Notre premier objectif est d’offrir des rendements stables à nos investisseurs. Depuis 1953, la distribution ordinaire du FIR est en constante progression.

Le FIR a décidé de faire gérer son portefeuille par plusieurs gérances après de nombreuses années avec une seule gérance, pourquoi ce choix ?

Il était fondamental de disposer de correspondants locaux à proximité des immeubles.

C’est un passage qui s’est fait au milieu des années 2000. Avoir une seule gérance – il s’agissait de Sogirom – était très confortable parce que nous n’avions qu’un seul interlocuteur. Par contre on s’est aperçu que nous perdions en efficacité lorsque le volume sous gérance auprès d’un interlocuteur était trop important, et qu’il était fondamental de disposer de correspondants locaux à proximité des immeubles.

Comment avez-vous choisi vos 11 gérances actuelles?

Le FIR a choisi ses gérances sur base de différents critères :

• Il s’agissait d’avoir des gérances représentatives dans leur marché,
• Nous avons examiné leurs références en termes d’immeubles et de propriétaires sous gestion,
• Des entretiens ont été réalisés pour partager notre vision de la gestion des immeubles et mieux se connaître. Pour le FIR, la relation avec ses régies est essentielle puisque le but est de développer une relation à long terme : je parle souvent de partenaire plutôt que de gérance, c’est plutôt une relation de partenariat.
• Enfin, on a tenu compte des conditions proposées, c’est aussi un critère important.

Des groupes comme Naef ou Bernard Nicod ont des antennes locales et rencontrent un certain succès, pourquoi ne pas vous adresser à eux?

Ce sont des groupes qui marchent très bien effectivement. Deux raisons principales expliquent que le FIR ne confie pas davantage son portefeuille à de grands groupes:

1) Nous préférons travailler avec des gérances locales plutôt qu’avec des groupes parce que la gérance locale a souvent des relations plus étendues sur place et nous amènera plus systématiquement des affaires. En effet, le FIR amène des immeubles et contrôle les prestations, mais attend également que ses mandataires lui signalent des opportunités d’investissement. Un grand groupe a beaucoup de clients, alors à quel client va-t-il communiquer une information relative à un projet d’investissement ? Va-t-il favoriser un client plutôt qu’un autre ? Si le FIR est considéré comme un client important, nous savons que la gérance va nous signaler en priorité d’éventuelles opportunités.

2) Lorsque vous avez affaire à une grande régie qui a des filiales dans différentes régions, il y a une standardisation des prestations qui n’est pas toujours adaptée à nos exigences très spécifiques. Ces grandes régies qui travaillent très bien ont été obligées, pour être efficaces, de standardiser. Dans la pratiques nous constatons que les régies de taille moyenne s’adaptent plus facilement à nos spécificités.

Sur base de vos 16 années d’expérience au FIR, comment se différencient les meilleures gérances?

C’est la qualité du personnel et finalement la qualité des gérants qui fait la différence. Certaines gérances sortent du lot durant de longues périodes parce qu’elles ont les mêmes gérants en place. Puis ces gérants partent à la retraite ou sont remplacés. Parfois elles ont pris le soin de former pendant quelques années des personnes à même de les remplacer et alors tout se passe bien; mais ce n’est pas toujours le cas. C’est un facteur de risque important pour les gérances.

Parfois elles ont pris le soin de former pendant quelques années des personnes à même de les remplacer et alors tout se passe bien; mais ce n’est pas toujours le cas.

Quelle est l’organisation idéale des gérances selon vous?

Tout est cyclique. Le modèle traditionnel de gérance est d’offrir au propriétaire un gérant polyvalent capable de répondre à toutes les questions et qui connaisse l’ensemble des problématiques liées à l’immeuble. Au fil du temps, il y a eu des concentrations de gérances qui en ont augmenté la taille et le volume. Elles se sont réorganisées en métiers pour être plus efficaces à l’interne. Il est par exemple naturel qu’il y ait un seul service ou responsable du contentieux pour tous les immeubles plutôt que de répartir ces tâches dans toutes équipes. Passé une certaine taille, le gérant ne sait cependant plus vraiment ce qui se passe. Personnellement comme client j’aime avoir en face de moi un gérant technique qui est impliqué dans tous les aspects liés à l’immeuble, mais je comprends que pour la gérance ce n’est pas le plus efficace.

Personnellement comme client j’aime avoir en face de moi un gérant technique qui est impliqué dans tous les aspects liés à l’immeuble.

Comment sera la gérance de demain selon vous?

Il y a deux tendances à mon avis, les très petites et les très grandes gérances:
1) Selon moi, on verra toujours davantage de micro-régies : des gérants qui travailleront seuls, à deux, ou à trois, et qui vont offrir des prestations très personnalisées à un petit nombre de clients très exigeants.
2) La deuxième tendance c’est une concentration, en faveur de sociétés toujours plus grandes et diversifiées en raison de la forte pression à la baisse sur les tarifs par les gros propriétaires institutionnels. Grâce à une organisation informatique plus performante, ces nouvelles régies chercheront à différencier leurs modèles d’affaires en offrant des prestations « à la carte ».

Quel rôle auront les technologies dans la gérance de demain?

Je crois que le développement des gérances immobilières est largement entravé par l’absence de solutions informatiques intégrées.

Par comparaison avec d’autres activités dans le secteur des services, l’informatique est très peu développé dans l’immobilier. Bien souvent, nous sommes dans l’incapacité de gérer les bases de données qui sont quasi fermées. Les inputs sont là, mais on n’arrive pas à en faire sortir quoi que ce soit, ou seulement avec des efforts disproportionnés. Or, comme propriétaire professionnel, nous avons des besoins particuliers en matière de reporting, par exemple : il faut non seulement « sortir » les informations mais également disposer des outils pour les analyser. Les technologies pourraient aider dans ce domaine plutôt qu’être un frein. Plus généralement, je crois que le développement des gérances immobilières est largement entravé par l’absence de solutions informatiques intégrées. Vous êtes d’ailleurs bien placé pour le savoir puisque vous êtes parmi ceux qui proposent des solutions. Votre dossier de location en ligne, j’en ai entendu parler et je trouve l’idée excellente.

On y venait justement, que pensez-vous de l’innovation d’Immodating?

Comme je le disais, l’idée d’Immodating – le dossier de location en ligne pour candidats et gérances – me parait excellente et personnellement j’y suis tout à fait favorable. Imaginez être à la recherche d’un appartement et vouloir vous inscrire : vous devez vous rendre à la gérance entre 8h et 12h et 13h30 et 16h30, c’est complètement anachronique! Le simple fait de permettre à un locataire de s’inscrire n’importe quand depuis chez lui et d’envoyer son dossier complet, puis d’obtenir le bail, pour moi c’est un argument qui peut être déterminant.

L’idée d’Immodating me parait excellente et personnellement j’y suis tout à fait favorable.

Et en plus de cela, je comprends bien que la collecte des dossiers papiers soit un processus lourd sans forte valeur ajoutée qui vaut la peine d’être simplifié. Quand le marché va se détendre, les gérances devront être beaucoup plus proactives dans la recherche de locataires et là, croyez-moi, Immodating permettra de faire la différence.

Je comprends que la collecte des dossiers papiers soit un processus lourd sans forte valeur ajoutée qui vaut la peine d’être simplifié.

Pourquoi recommanderiez-vous d’investir dans le FIR aujourd’hui?

Je recommande d’investir dans le FIR parce que notre fonds a un track record exceptionnel et qu’il dispose d’un portefeuille d’immeubles bénéficiant de situations de première qualité. En fin de compte, c’est toujours la situation qui fait la différence dans l’immobilier.

Comme dirigeant, quel est votre principal défi pour l’année qui vient?

Mon principal défi consiste à faire face à l’avalanche de réglementations en lien avec les domaines financier et immobilier. Il faut être capable d’intégrer ces évolutions souvent très contraignantes tout en restant compétitif. C’est un sacré challenge pour des organisations comme les nôtres.

A titre personnel, qu’est-ce qui vous donne le plus satisfaction dans votre travail ?

Ce qui me plaît, c’est la diversité des contacts et des problématiques à affronter dans le cadre de nos activités quotidiennes. Cela va de la gestion des locataires à la gestion des relations avec la FINMA. C’est très enrichissant et jamais ennuyeux!

Merci à Sandro Di Pari et au FIR pour cet entretien avec Immodating sur la gérance de demain. Et vous, qu’en avez-vous pensé? N’hésitez pas à réagir dans les commentaires.